Habitação
Jovens já podem usufruir da garantia pública na compra de casa
Setembro 30, 2024 · 5:13 pm
Imagem de Freepik
Os jovens até aos 35 anos já podem usufruir da garantia pública na compra da primeira casa com recurso a crédito bancário. A regulamentação da garantia pública no crédito à habitação foi publicada em Diário da República esta sexta-feira e está em vigor, depois do adiamento para integrar as recomendações do Banco de Portugal
Segundo a portaria, a garantia pessoal do Estado pode ser concedida às operações realizadas pelas instituições de crédito com sede no nosso país e sucursais em Portugal de instituições de crédito com sede no estrangeiro que estejam legalmente habilitadas para conceder crédito para aquisição de habitação própria permanente.
A garantia é prestada através da Direção-Geral do Tesouro e Finanças (DGTF) às instituições de crédito que, no prazo de 30 dias, adiram a um protocolo, dispondo, posteriormente, de 60 dias para implementarem os procedimentos previstos.
Os bancos que aderirem vão ter um limite ao montante garantido, definido pelo Ministro das Finanças. Posteriormente, podem pedir um reforço um reforço do montante da garantia que lhes foi concedido, caso este se esgote.
Quem pode usufruir da garantia pública
O Estado vai garantir até 15% do valor de aquisição do imóvel (funcionando nesta proporção como fiador) criando condições para que os jovens consigam aceder a um empréstimo até 100% do valor da casa.
Segundo a portaria, pode beneficiar da garantia pública para viabilizar o financiamento bancário na aquisição da primeira habitação quem cumpra cumulativamente os seguintes critérios:
- Jovens entre 18 e 35 anos de idade (inclusive);
- Domicílio fiscal em Portugal;
- Situação regularizada nas Finanças e Segurança Social;
- Rendimentos até ao 8.º escalão (81.199 euros de rendimento coletável anual;
- Compra da primeira de habitação própria permanente cujo valor não exceda 450 mil euros;
- Beneficiários não podem ser proprietários de prédio urbano ou de fração de prédio urbano.
- A garantia do Estado não pode ultrapassar 15% do valor da transação.
- A garantia pessoal do Estado destina-se a viabilizar que a instituição de crédito financie a totalidade do valor da transação do prédio urbano ou de fração de prédio urbano, ou um valor inferior. desde que este seja igual ou superior a 85 % do referido valor da transação;
- O mutuário do contrato nunca pode ter usufruído da garantia pessoal do Estado ao abrigo do Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho.
Medida macroprudencial contornada
A garantia pessoal do Estado contorna a medida macroprudencial definida pelo Banco de Portugal do limite de 90% ao rácio de loan-to-value (LTV) que, no caso da habitação própria permanente, não deve exceder os 90% do valor de aquisição ou avaliação (o que for menor). Contudo, esta é única das recomendações macroprudenciais que a portaria contraria.
Deste modo, os bancos continuam obrigados a respeitar os limites às taxas de esforço dos clientes, ou seja, o limite ao rácio de debt service-to-income (DSTI), que determina que o conjunto das prestações de créditos não deve ultrapassar 50% do rendimento líquido do mutuário.
No que respeita à maturidade dos empréstimos, as recomendações do Banco de Portugal também se mantêm inalteradas: o prazo máximo continua a ser de 40 anos para mutuários até aos 30 anos, e 37 anos para a faixa etária dos 30 aos 35 anos.
Como funciona a garantia
As instituições de crédito podem solicitar outras garantias que considerem necessárias à aprovação do crédito, de acordo com os seus procedimentos e práticas habituais.
Cabe a estas instituições a verificação do cumprimento dos requisitos. “No caso de não preenchimento dos requisitos de elegibilidade de acesso à garantia, as instituições devem indicar expressamente aos respetivos proponentes os motivos da não elegibilidade”, indica o diploma.
No caso de incumprimento no pagamento do crédito, a modalidade da garantia é a fiança, ou seja, o Estado pode ser chamado a pagar até 15% do capital em dívida, ficando depois sub-rogado nos direitos do banco para recuperar esse montante junto do mutuário.
A garantia pública:
- É válida para contratos assinados até 31 de dezembro de 2026;
- Assegura o pagamento do capital em caso de incumprimento durante os 10 primeiros anos do contrato de crédito;
- No caso de reembolso parcial antecipado, a garantia reduz-se proporcionalmente;
- A garantia do Estado está isenta de comissão de garantia;
- Caso o cliente incumpra é o Estado que “fica obrigado a reembolsar até 15% desse montante”.
- Em caso de venda, a garantia do Estado só caduca com a emissão do distrate da hipoteca pela instituição ou expresso consentimento desta para a transmissão do imóvel, ainda que sem o cancelamento da garantia hipotecária.
- Com a alteração da finalidade do crédito a garantia do Estado caduca, até porque estão excluídos créditos para construção, obras ou os contratos de locação financeira.