IVA e novo Simplex insuficientes para baixar preço das casas, dizem promotores

Os promotores imobiliários consideram que a redução do IVA para 6% e a simplificação dos procedimentos urbanísticos prevista no novo Simplex podem ajudar a aumentar a oferta de habitação, mas não esperam que estas medidas sejam suficientes para fazer baixar os preços das casas a curto prazo.

A conclusão consta do Portuguese Investment Property Survey (PIPS), um inquérito trimestral realizado pela Confidencial Imobiliário em parceria com a Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), que avaliou a perceção do setor no segundo trimestre de 2026.

O estudo é divulgado depois de o Governo ter aprovado de várias medidas destinadas a estimular a construção de habitação, entre as quais a redução do IVA para 6% em determinados projetos e a revisão do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), conhecida como “novo Simplex Urbanístico”, que entra em vigor a 3 de agosto.

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Apesar de ambas reunirem um elevado consenso entre os promotores, a maioria dos inquiridos não acredita que estas medidas sejam suficientes para reduzir os preços das casas. O indicador de expectativas é negativo em ambos os casos: -19 pontos percentuais para o IVA a 6% e -45 pontos percentuais para o novo Simplex.

Segundo o diretor da Confidencial Imobiliário, Ricardo Guimarães, este resultado explica-se sobretudo pela incerteza quanto à aplicação prática das novas regras.

“Os promotores consideram as duas medidas claramente positivas, mas continuam a existir dúvidas sobre a forma como serão aplicadas. No caso do Simplex, existe receio relativamente à implementação pelas câmaras municipais. Já no IVA, apesar do consenso quase unânime sobre a medida, o mercado não espera um efeito imediato sobre os preços de venda“, afirma.

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O inquérito revela ainda que os custos de construção continuam a ser um dos principais obstáculos à promoção imobiliária.

O indicador que mede a perceção de subida destes custos atingiu 85 pontos percentuais, o valor mais elevado desde o final de 2022, enquanto as expectativas para os próximos três meses também atingiram um máximo da série.

Para os promotores, apenas a burocracia e os processos de licenciamento representam atualmente um entrave superior ao aumento dos custos de construção.

O inquérito aponta igualmente para um abrandamento da atividade no mercado residencial. O indicador relativo às vendas de habitação nova caiu de -3 para -36 pontos percentuais, aprofundando a tendência de desaceleração já observada no trimestre anterior.

Apesar da quebra das vendas, os promotores continuam a antecipar uma subida dos preços de venda, embora a um ritmo menos intenso do que no final de 2025.

Para Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII, este aparente contraste explica-se pelo próprio ciclo da promoção imobiliária.

“O inquérito não revela ceticismo em relação à medida — pelo contrário, demonstra uma confiança muito expressiva no seu impacto. O que revela é realismo quanto aos prazos. A promoção imobiliária tem ciclos de desenvolvimento de vários anos e, por isso, ninguém deve esperar efeitos imediatos nos preços”, afirma. E acrescenta: “O impacto da redução do IVA será estrutural e sentir-se-á através do aumento da oferta”.