IVA a 6% está a travar o mercado

O mercado da habitação entrou em 2026 com um sinal de alarme difícil de ignorar: há menos casas a serem aprovadas para construção e reabilitação e parte da explicação pode estar na incerteza fiscal.

Segundo dados da Associação dos Industriais de Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN), nos dois primeiros meses do ano foram emitidas cerca de 3.075 licenças para projetos habitacionais em todo o país. É uma redução de 15,9% face ao mesmo período de 2025. De igual modo, o número de fogos licenciados também recuou 13,3%, para cerca de 6.230 habitações.

À primeira vista, os números poderiam ser lidos como uma simples desaceleração do sector. Mas os profissionais ouvidos pelo Expresso, na edição desta semana, apontam outra leitura: uma parte significativa dos projetos não desapareceu, está em espera.

No centro dessa hesitação está a indefinição em torno da aplicação da taxa de IVA a 6% na construção e no arrendamento acessível, medida anunciada pelo Governo, mas ainda sem plena entrada em vigor.

Com o IVA atualmente fixado em 23%, muitos promotores estão a adiar decisões, à espera de saber exatamente quais as regras que se vão aplicar, quem pode beneficiar e em que condições. O resultado é um travão no terreno: menos pedidos de licenciamento e mais projetos suspensos antes de avançar.

A incerteza não se limita à construção nova. Na reabilitação urbana, o cenário tornou-se ainda mais sensível depois de decisões do Supremo Tribunal Administrativo e do Tribunal Constitucional terem dado razão ao Fisco em processos relacionados com a aplicação do IVA reduzido em áreas de reabilitação urbana sem operação formal aprovada.

Na prática, vários promotores passaram a ser confrontados com liquidações adicionais de imposto, criando um ambiente de maior cautela e retração.

No sector, a perceção é quase paradoxal. A medida do IVA reduzido foi desenhada para estimular a construção e aumentar a oferta de habitação acessível. Contudo, a sua execução incompleta está a produzir o efeito contrário. A indefinição sobre critérios e elegibilidade criou um período de espera generalizado entre promotores, levando vários projetos a ficarem em standby.

Os dados mostram sinais claros de arrefecimento mais amplo: o licenciamento de reabilitação caiu cerca de 20% até fevereiro e o consumo de cimento recuou quase 10% no mesmo período.

Mesmo as autarquias, como a Câmara Municipal de Lisboa, reconhecem dificuldades em avaliar o impacto real destas medidas, sublinhando que estar numa área de reabilitação urbana não garante automaticamente acesso ao IVA reduzido.

A combinação de fatores está a criar aquilo que vários agentes do mercado já descrevem como um ciclo de paragem técnica: projetos adiados, decisões suspensas e investimento mais cauteloso.

A isto junta-se ainda a escassez de mão de obra e o aumento dos custos de construção, num contexto global marcado por pressão nos preços da energia e materiais.

A indefinição em torno do IVA na construção surge num momento em que o enquadramento legislativo da habitação está a ser redesenhado.

Entre as medidas aprovadas pelo Governo estão previstas alterações ao Código do IVA, IRS, Estatuto dos Benefícios Fiscais e IMT, com o objetivo de aumentar a oferta de habitação. Incluem-se ainda mudanças no arrendamento e investimento imobiliário, como contratos de investimento para arrendamento, restituição parcial do IVA na construção de habitação própria e permanente e um regime simplificado de arrendamento acessível. O pacote fiscal também inclui reduções no IRS para arrendamento, benefícios em mais-valias reinvestidas, aumento da dedução de rendas até 1.000 euros mensais e IMT de 7,5% para não residentes.

As medidas do Governo foram aprovadas em Conselho de Ministros no dia 27 de março, porém, o diploma ainda não está em vigor. Contactados pelo Expresso, Governo e Presidência da República não esclareceram os motivos da demora.

O problema, sublinham vários intervenientes do sector, não é apenas conjuntural, é estrutural. Menos licenças hoje significam menos habitação disponível nos próximos anos, precisamente num mercado onde a oferta já é insuficiente face à procura.

Por isso, se a incerteza se prolongar, 2026 pode não ser apenas um ano de travagem. Pode ser mais um ano de défice acumulado de habitação.

Entre promessas de estímulo à construção e a realidade de projetos em espera, o sector encontra-se num intervalo crítico. E enquanto a legislação do IVA a 6% não for totalmente clarificada, o mercado parece continuar à espera para construir em vez de construir para responder à crise da habitação.