Investir para arrendar com benefícios fiscais? CIA já têm regulamentação

Os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) já têm regulamentação para a apresentação das candidaturas, a aprovação dos contratos e o acompanhamento dos projetos. A Portaria n.º 447-A/2026/1, publicada a 30 de setembro e em vigor desde 1 de outubro, concretiza as condições de acesso a este regime de incentivos ao investimento em casas para arrendar.

Entre as regras agora definidas estão a exigência de experiência comprovada superior a três anos no setor imobiliário, uma duração mínima de dez anos para os contratos e a entrega de um relatório anual.

Criados pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, os CIA permitem celebrar um contrato com o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), em representação do Estado, para investir na aquisição, construção ou reabilitação de imóveis destinados ao arrendamento habitacional. Em contrapartida pelo cumprimento das condições acordadas, o investimento pode beneficiar dos incentivos fiscais previstos no regime.

A nova portaria estabelece os procedimentos para concretizar esse compromisso: quem se pode candidatar, que informação tem de apresentar e como será acompanhado o investimento.

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A portaria admite que os investidores podem ser pessoas singulares, pessoas coletivas e outras entidades, desde que cumpram os requisitos legais. O acesso não está, portanto, reservado a empresas ou fundos imobiliários.

Mas há uma exigência que ganha agora uma medida concreta: para demonstrar capacidade técnica e de gestão, o investidor deve possuir experiência comprovada superior a três anos em investimento ou promoção imobiliários, ou em gestão imobiliária ou de arrendamento habitacional.

Essa experiência também pode ser demonstrada através dos membros dos órgãos de administração, direção ou gerência. A portaria permite ainda considerar a experiência de pessoas ou entidades que detenham, direta ou indiretamente, pelo menos 25% do capital ou dos direitos de voto do investidor, ou de entidades nas quais este detenha uma participação de pelo menos 25%.

Na prática, uma sociedade recentemente criada poderá cumprir esta condição através da experiência dos seus administradores ou de participações que respeitem os requisitos previstos.

São igualmente exigidas contabilidade organizada, situação fiscal e contributiva regularizada, cumprimento dos requisitos legais da atividade e ausência de apuramento do lucro tributável por métodos indiretos. Estas condições têm de ser mantidas durante toda a vigência do CIA.

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A candidatura deve indicar o prazo pretendido para o contrato: no mínimo dez anos e, em regra, no máximo 25 anos. Quando o CIA esteja integrado numa parceria público-privada, a portaria prevê a possibilidade de acompanhar o prazo desse contrato.

Para o investidor, esta duração é uma informação essencial antes de fazer contas ao projeto. Os benefícios fiscais estão associados a um compromisso prolongado com o arrendamento, acompanhado de obrigações de informação e fiscalização.

A candidatura é apresentada numa plataforma eletrónica do IHRU, com a identificação do investidor, a descrição do projeto e dos imóveis, as obras previstas, a área destinada ao arrendamento e o prazo pretendido para o contrato.

É também necessário comprovar a situação fiscal e contributiva regularizada e indicar os direitos que permitem realizar as obras e arrendar os imóveis durante o período proposto.

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O IHRU dispõe, em regra, de 20 dias após a submissão da candidatura para enviar uma proposta de contrato. Se forem necessárias correções, o procedimento prevê prazos adicionais.

A minuta depende de aprovação dos membros do Governo responsáveis pelas finanças e pela habitação, seguindo-se a assinatura pelo IHRU e pelo investidor. Não existe um prazo global único para concluir todo o processo, e o incumprimento dos prazos de resposta ou assinatura pelo candidato pode fazer caducar a candidatura.

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Pelo menos 70% da área total de construção deve ser destinada ao arrendamento habitacional ou ao arrendamento para subarrendamento habitacional, respeitando os limites de renda aplicáveis. Se o projeto estiver abrangido pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, terá também de cumprir as condições desse regime.

As habitações são identificadas na candidatura quando não existem obras relevantes ou alterações de uso. Nos restantes casos, a identificação deve ser comunicada ao IHRU no prazo de 20 dias após a constituição do título relativo à utilização.

Durante a vigência do contrato, o investidor deve entregar um relatório anual de execução até ao final de janeiro e disponibilizar os elementos necessários à fiscalização. Os termos desse relatório serão definidos por despacho do Governo.

Para quem pretende avançar, importa agora confirmar junto do IHRU a disponibilização da plataforma e as instruções de candidatura, uma vez que a entrada em vigor da portaria não confirma, por si só, que a submissão de pedidos já esteja disponível.