Imóvel em propriedade horizontal: o que é?

Está a consultar anúncios de casas e, de repente, encontra uma expressão que lhe desperta dúvidas: “imóvel em propriedade horizontal”.

À primeira vista, pode parecer um termo jurídico, daqueles que apenas interessam a advogados ou notários. Mas a verdade é que perceber este conceito pode evitar surpresas e ajudá-lo a compreender melhor quais são os seus direitos e responsabilidades enquanto proprietário e a interpretar alguns documentos que farão parte do processo.

Sempre que um edifício é dividido em frações autónomas, como acontece na maioria dos prédios de apartamentos, mas também em alguns condomínios de moradias, cada proprietário é dono da sua casa, mas partilha determinadas áreas comuns com os restantes condóminos.

Ou seja, o apartamento é exclusivamente seu, mas o telhado, as escadas, o elevador, os jardins ou a garagem comum pertencem a todos, na proporção definida na constituição da propriedade horizontal. É esse documento que estabelece como o edifício está organizado e quais são as partes privadas e as partes comuns.

Em Portugal, este regime está previsto no Código Civil (artigos 1414.º a 1438.º-A) e é complementado pelo Decreto-Lei n.º 268/94, que regula vários aspetos relacionados com a administração dos condomínios e as partes comuns dos edifícios.

É comum confundir estes dois conceitos, mas a diferença é importante.

Na propriedade horizontal, cada fração tem autonomia jurídica e pode ser comprada, vendida ou hipotecada de forma independente.

Já na propriedade vertical, todo o edifício pertence ao mesmo proprietário. Embora possa ter vários apartamentos ou pisos, estes não têm existência jurídica autónoma e, regra geral, não podem ser vendidos separadamente sem que seja constituída a propriedade horizontal.

Ao adquirir um imóvel em propriedade horizontal passa automaticamente a integrar um condomínio. Isso significa que terá direitos, mas também deveres.

Entre eles estão o pagamento das quotas do condomínio, a participação nas assembleias de condóminos e o cumprimento do regulamento interno, sempre que exista.

Também não poderá alterar livremente tudo o que faz parte do edifício. Obras que afetem fachadas, estruturas, telhados ou outras partes comuns dependem, regra geral, das regras legais e das deliberações do condomínio.

Outro documento que importa conhecer é o título constitutivo da propriedade horizontal. É nele que estão identificadas todas as frações do edifício, a respetiva finalidade (habitação, comércio ou serviços), a permilagem de cada uma e a definição das partes comuns. Em caso de dúvida sobre o que pertence à fração ou sobre a utilização prevista para determinado espaço, é este documento que deve ser consultado.

Esta costuma ser uma das primeiras preocupações dos compradores. As despesas comuns destinam-se a assegurar a manutenção do edifício: limpeza, eletricidade das zonas comuns, seguros, elevadores, jardins ou futuras obras de conservação.

Quanto melhor for a gestão do condomínio e o estado de conservação do prédio, menor será o risco de surgirem encargos extraordinários inesperados.

Antes de comprar, vale sempre a pena pedir informação sobre o valor da quota mensal, a existência de dívidas do condomínio e se estão previstas obras de maior dimensão.

Sim. Embora o conceito esteja normalmente associado aos apartamentos, existem muitos conjuntos de moradias em banda ou condomínios privados constituídos em propriedade horizontal.

Nesses casos, cada moradia pertence ao respetivo proprietário, mas continuam a existir espaços partilhados, como arruamentos internos, jardins, piscinas, zonas de lazer ou parques de estacionamento.

Embora o título constitutivo defina a organização do edifício, ele pode ser alterado em determinadas circunstâncias. É o que acontece, por exemplo, quando se pretende unir duas frações, dividi-las ou alterar a finalidade de um espaço.

Nos últimos anos, a transformação de antigas lojas em habitação tornou-se mais frequente em algumas cidades. No entanto, além das autorizações municipais e do cumprimento das regras urbanísticas, estas alterações podem implicar a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal e, em muitos casos, dependem do acordo dos condóminos, nos termos previstos na lei.

Para muitas pessoas, sim. A gestão coletiva permite repartir custos de manutenção, assegurar uma conservação mais regular dos edifícios e preservar os espaços comuns.

Além disso, um condomínio bem gerido tende a contribuir para a valorização do imóvel ao longo do tempo.

Se está prestes a comprar uma casa em propriedade horizontal, procure esclarecer algumas questões:

• Quanto se paga de condomínio?


• Existem dívidas ou quotas em atraso?


• Há obras extraordinárias já aprovadas?


• O regulamento do condomínio impõe limitações relevantes?


• O fundo comum de reserva tem saldo suficiente?

Quando lê “propriedade horizontal” num anúncio, não significa que exista qualquer problema com o imóvel. Pelo contrário: trata-se da realidade da grande maioria dos apartamentos em Portugal.

Mais do que um conceito jurídico, é o regime que define a forma como muitos edifícios estão organizados e como os proprietários partilham direitos e responsabilidades.

Ao compreender como funciona, torna-se mais fácil interpretar a documentação do imóvel, participar na vida do condomínio e tomar uma decisão de compra mais informada.