Garantia pública: tudo o que precisa de saber para comprar casa

A garantia pública no crédito à habitação para ajudar os jovens na compra de casa está a registar uma procura elevada e as primeiras escrituras estão a ser agendadas para os próximos dias.

A regulamentação da garantia do Estado ficou pronta no final de 2024 e foram 18 as instituições de crédito que aderiram à medida.

O Banco de Portugal publicou, no dia 31 de dezembro, a informação que os bancos devem prestar aos clientes sobre a garantia bem como a que têm de dar durante a vigência da garantia, com o objetivo de os clientes estarem cientes dos riscos associados.

O supervisor bancário esclarece que a prestação desta garantia permite aos bancos financiarem os clientes jovens de crédito à habitação acima do que poderiam sem essa garantia (em relação ao rácio entre o valor que o banco empresta para comprar casa e o valor do imóvel), mas alerta que, mesmo assim, têm de ser prudentes já que este mecanismo obriga ao “cumprimento, pelas instituições, das obrigações a que estão adstritas para garantir a capacidade financeira dos clientes e preservar a estabilidade financeira”.

A garantia pública para crédito à habitação da primeira casa de jovens entre os 18 e os 35 anos foi aprovada pelo Governo em julho, mas a sua operacionalização foi sendo adiada, devido à necessidade da respetiva regulamentação.

A garantia é prestada através da Direção-Geral do Tesouro e Finanças (DGTF) às instituições de crédito. Em novembro, o Governo determinou que o montante máximo da garantia pública vai ser de 1.200 milhões de euros. Este valor estará disponível até ao fim da medida, mas os 18 bancos que aderiram poderão pedir um reforço do montante que lhes foi concedido.

Desde o anúncio da medida pelo Governo de Luís Montenegro que o Banco de Portugal e o seu governador, Mário Centeno, fizeram diversas declarações públicas reiterando a necessidade de cumprimentos das regras de concessão de empréstimos mesmo com a garantia pública.

Esta medida só terá impacto orçamental no caso de incumprimento no pagamento dos empréstimos.

A garantia pública no crédito à habitação para a compra da primeira casa para habitação própria permanente por jovens entre os 18 e os 35 anos aplica-se a contratos assinados até ao final de 2026. Permitirá ao Estado garantir, enquanto fiador, até 15% do valor da transação, estando abrangidas compras até 450 mil euros e jovens que não obtenham rendimentos superiores ao do oitavo escalão do IRS.

Os jovens que utilizem a garantia pública para comprar casa podem ter de pagar uma taxa de juro mais elevada ao banco, não na componente do indexante, mas na do spread contratado, alertou o Banco de Portugal.

Além da possibilidade de usufruir da garantia do Estado, as pessoas até aos 35 anos têm isenção do IMT e do Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria e permanente.

Pode beneficiar da garantia pública para viabilizar o financiamento bancário na aquisição da primeira habitação quem cumpra cumulativamente os seguintes critérios:

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  • Jovens entre 18 e 35 anos de idade (inclusive);
  
  
  • Casais em que ambos os membros têm até 35 anos de idade;
  
  
  • Domicílio fiscal em Portugal;
  
  
  • Situação regularizada nas Finanças e Segurança Social;
  
  
  • Rendimentos até ao 8.º escalão (81.199 euros de rendimento coletável anual;
  
  
  • Compra da primeira de habitação própria permanente cujo valor não exceda 450 mil euros;
  
  
  • Beneficiários não podem ser proprietários de prédio urbano ou de fração de prédio urbano (mesmo em ruína).
  
  
  • A garantia do Estado não pode ultrapassar 15% do valor da transação.
  
  
  • A garantia pessoal do Estado destina-se a viabilizar que a instituição de crédito financie a totalidade do valor da transação do prédio urbano ou de fração de prédio urbano, ou um valor inferior, desde que este seja igual ou superior a 85 % do referido valor da transação;
  
  
  • O mutuário do contrato nunca pode ter usufruído da garantia pessoal do Estado ao abrigo do Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho.
  
  
  
  

As instituições de crédito podem solicitar outras garantias que considerem necessárias à aprovação do crédito, de acordo com os seus procedimentos e práticas habituais.

Cabe a estas instituições a verificação do cumprimento dos requisitos. “No caso de não preenchimento dos requisitos de elegibilidade de acesso à garantia, as instituições devem indicar expressamente aos respetivos proponentes os motivos da não elegibilidade”, indica o diploma.

No caso de incumprimento no pagamento do crédito, a modalidade da garantia é a fiança, ou seja, o Estado pode ser chamado a pagar até 15% do capital em dívida, ficando depois sub-rogado nos direitos do banco para recuperar esse montante junto do mutuário.

A garantia pública:

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  • É válida para contratos assinados até 31 de dezembro de 2026;
  
  
  • Assegura o pagamento do capital em caso de incumprimento durante os 10 primeiros anos do contrato de crédito;
  
  
  • No caso de reembolso parcial antecipado, a garantia reduz-se proporcionalmente;
  
  
  • A garantia do Estado está isenta de comissão de garantia;
  
  
  • Caso o cliente incumpra é o Estado que “fica obrigado a reembolsar até 15% desse montante”;
  
  
  • Em caso de venda, a garantia do Estado só caduca com a emissão do distrate da hipoteca pela instituição ou expresso consentimento desta para a transmissão do imóvel, ainda que sem o cancelamento da garantia hipotecária.
  
  
  • Com a alteração da finalidade do crédito a garantia do Estado caduca, até porque estão excluídos créditos para construção, obras ou os contratos de locação financeira.