Fez obras antes de vender? Pode pagar menos imposto!

As despesas com obras de renovação de uma casa podem ser deduzidas no valor da venda do imóvel para efeitos de cálculo das mais-valias, quando não haja separação entre custo dos materiais e da mão de obra.

Este entendimento sobre a dedutibilidade das despesa e encargos com a valorização de um imóvel consta de uma resposta da Autoridade tributária e Aduaneira (AT) a um pedido de informação vinculativa, agora divulgado.

A lei prevê, refere a AT, que são fiscalmente dedutíveis na determinação das mais-valias “os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, suportadas pelo titular do direito de propriedade do bem objeto de alienação onerosa”.

Mas para que tal aconteça, precisa o fisco, é necessário que estes gastos, pela sua natureza, “se mostrem indissociáveis” do imóvel que vai ser vendido e que “efetivamente, contribuam para o valorizar”.

No caso em concreto, o contribuinte indica que vai vender um imóvel que tem vindo a restaurar desde outubro de 2023 e que possui as faturas e os respetivos recibos emitidos pelos profissionais que procederam à colocação do chão, portas, nova cozinha ou ainda à mudança de canalizações e de instalação elétrica.

Segundo a AT, estes encargos podem ser dedutíveis na mais-valia gerada com a venda (e sujeita a tributação já que, neste caso, não se trata de uma habitação própria e permanente) caso o contribuinte “disponha dos elementos que permitam identificar os serviços que foram efetuados e material adquirido (faturas discriminadas, orçamentos, etc…), de forma que permitam aferir da existência de uma ligação com o imóvel alienado”.

Neste contexto, a AT especifica ainda que quando se trate de materiais adquiridos para a realização da obra separadamente da mão de obra, “porque a mera aquisição dos mesmos não basta para comprovar a realização das referidas obras de valorização no imóvel alienado, não podem tais encargos (meros materiais adquiridos)” ser usados como dedução.

As mais-valias imobiliárias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel, ou seja, a diferença entre o valor da aquisição e o valor da venda. Quando o valor da venda é superior ao da compra constitui uma mais-valia, se esta diferença for negativa, trata-se de uma menos-valia.

Em qualquer das situações, a venda do imóvel deve ser comunicada à Autoridade Tributária, na declaração do IRS respeitante aos rendimentos do ano em que se realizou a transação (anexo G e/ou G1).

Segundo o artigo 10º do Código de IRS, “constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários”.

O Estado irá tributar 50% do lucro conseguido, cuja liquidação será feita em sede de IRS. A título de exemplo, se obtiver um lucro de 30 mil euros na venda de um imóvel, a tributação irá incidir sobre metade deste valor, ou seja, sobre 15 mil euros.

Porém, se reinvestir esse dinheiro numa nova casa, cumprindo alguns pressupostos, pode ficar isento do pagamento de mais-valias. Importa realçar que determinadas despesas (gastos com obras, comissão da agência imobiliária, despesas com registos, custos com o Certificado Energético,) são dedutíveis no cálculo das mais-valias imobiliárias.

O programa Mais Habitação, em vigor desde 7 de outubro de 2023, trouxe novas regras para a tributação das mais-valias, tornando mais restrita a isenção de imposto em determinados casos.

Reinvestimento com regras mais apertadas

A isenção de tributação das mais-valias na venda de uma habitação própria e permanente (HPP) passou a exigir:

• Que o imóvel vendido tenha sido HPP do proprietário nos 24 meses anteriores à venda (comprovado pelo domicílio fiscal).


• Que o vendedor não tenha beneficiado de idêntica isenção nos últimos três anos, salvo em circunstâncias excecionais.

Isenção na venda de segunda habitação para amortizar crédito

Até 31 de dezembro de 2024, as mais-valias da venda de segundas habitações ou terrenos para construção podem ser isentas se forem usadas para amortizar crédito à habitação do vendedor ou dos seus descendentes (mas não para dar entrada na compra de uma nova casa). A amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel e a aplicação do valor de realização (eventualmente deduzido de tal empréstimo), podem, no limite, ser efetuadas até março de 2025.

• O pagamento ao banco deve ser feito até três meses após a venda.

Vendas ao Estado isentas de tributação

A venda de imóveis para habitação ao Estado, Regiões Autónomas, autarquias ou entidades públicas empresariais está isenta de tributação em IRS e IRC. Esta isenção não se aplica a residentes em paraísos fiscais ou a vendas por direito de preferência.

Fonte: Lusa / Redação