Crédito habitação: 10 perguntas para perceber as novas regras

Quem está a pensar comprar casa encontra agora regras diferentes na avaliação do crédito à habitação. O Banco de Portugal (BdP) reviu a recomendação macroprudencial dirigida aos bancos, alterando critérios como a taxa de esforço, os prazos máximos dos empréstimos e algumas regras de concessão de financiamento.

Estas orientações não definem direitos dos clientes nem impedem automaticamente a aprovação de um crédito, mas estabelecem os critérios prudenciais que as instituições financeiras devem seguir quando avaliam a capacidade de pagamento dos mutuários.

Eis as respostas às principais dúvidas.

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A recomendação dirige-se às instituições de crédito e sociedades financeiras autorizadas a conceder crédito em Portugal.

Na prática, estabelece as regras que os bancos devem seguir quando analisam um pedido de financiamento, tanto para crédito à habitação como para outras modalidades de crédito.

O Banco de Portugal introduziu quatro mudanças principais:

• a taxa máxima de esforço recomendada baixa de 50% para 45%;


• passam a existir apenas dois escalões para o prazo máximo dos empréstimos;


• deixa de existir a exceção que permitia financiar até 100% imóveis pertencentes ao próprio banco;


• o leasing imobiliário deixa de estar abrangido por esta recomendação.

Segundo o supervisor, o objetivo continua a ser evitar o sobre-endividamento das famílias e preservar a estabilidade do sistema financeiro.

A decisão surge num contexto em que o crédito à habitação voltou a crescer de forma expressiva, acompanhado pela subida dos preços das casas e por uma maior procura por parte de compradores jovens.

Ao mesmo tempo, depois do ciclo de subida das taxas de juro iniciado em 2022, o mercado entrou numa fase de maior dinamismo, o que levou o Banco de Portugal a reforçar os critérios prudenciais para evitar riscos futuros.

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A taxa de esforço corresponde à percentagem do rendimento mensal destinada ao pagamento de empréstimos.

Com as novas regras, a recomendação passa a ser que este valor não ultrapasse 45% do rendimento líquido.

Neste cálculo entram todas as prestações de crédito do agregado, não apenas o crédito à habitação.

Além disso, os bancos continuam obrigados a simular um cenário de subida das taxas de juro para verificar se o cliente conseguiria continuar a pagar o empréstimo.

Sim.

O Banco de Portugal continua a permitir alguma flexibilidade. Até 10% dos novos contratos podem ultrapassar este limite, desde que o banco considere existirem fatores que reduzam o risco da operação.

Isto significa que uma taxa de esforço superior a 45% não impede automaticamente a aprovação de um crédito.

Agora existem apenas dois escalões:

• até aos 35 anos de idade, o prazo máximo recomendado é de 40 anos;


• para clientes com mais de 35 anos, o limite é de 35 anos.

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Regra geral, sim.

O Banco de Portugal mantém a recomendação para que os bancos financiem:

• até 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação, quando se trata de habitação própria e permanente;


• até 80% nas restantes situações.

Desaparece, contudo, a exceção que permitia financiamento até 100% quando o imóvel pertencia ao próprio banco.

Importa lembrar que esta recomendação convive com regimes específicos, como a garantia pública destinada a jovens até aos 35 anos, que pode permitir um financiamento correspondente à totalidade do valor da aquisição, desde que estejam reunidos os respetivos requisitos legais.

Não.

A recomendação também abrange outras modalidades de crédito concedidas a particulares, incluindo crédito pessoal e crédito automóvel.

Sim.

A recomendação prevê que:

• o crédito pessoal tenha, em regra, um prazo máximo de sete anos;


• os créditos destinados a educação, saúde ou transição energética possam ir até dez anos;

Não.

As orientações do Banco de Portugal são recomendações macroprudenciais dirigidas às instituições financeiras.

Cada banco continua a analisar individualmente a situação financeira do cliente, podendo considerar outros elementos relevantes na avaliação do risco.

Na prática, estas regras procuram assegurar uma concessão de crédito mais prudente, protegendo simultaneamente as famílias e a estabilidade do sistema financeiro.