Habitação
Crédito com garantia pública pode ter taxas de juro mais elevadas
Outubro 18, 2024 · 4:41 pm
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Os jovens que utilizem a garantia pública para comprar casa podem ter de pagar uma taxa de juro mais elevada ao banco, não na componente do indexante, mas na do spread contratado. O alerta é feito pelo Banco de Portugal que na sua página Portal do Cliente Bancário tem “perguntas e respostas” sobre a forma como, na prática, a medida funciona.
“A taxa de juro é acordada entre a instituição e o cliente e definida nas condições contratuais, dependendo de vários fatores. Numa situação em que se mantém constante o rendimento do mutuário e os fatores que influenciam as taxas de juro no mercado, o aumento do montante em dívida gera maior risco de incumprimento, o que tenderá a fazer aumentar a taxa de juro do empréstimo”, esclarece o supervisor bancário. E acrescenta: “a garantia pública não se traduz em qualquer tipo de bonificação da taxa de juro; permitirá apenas aceder a um maior montante de empréstimo.”
Bancos podem cobrar spread mais elevado
Naturalmente, quanto mais elevado for o montante emprestado pelo banco, maiores serão os encargos financeiros com os juros, mas o BdP sublinha que a própria taxa de juro pode ser mais alta, já que o spread, que é a margem cobrada pelo banco a que acresce o indexante (taxas Euribor), pode ser mais elevado por haver maior risco.
E exemplifica: “Por exemplo, se solicitar um empréstimo no montante de 90.000,00 €, a 40 anos, com uma taxa de juro fixa de 4,85%, terá de pagar uma prestação mensal de 425,13 € e suportará, ao longo do contrato, um montante global de juros de 114.063,95 €. No entanto, se optar por solicitar um empréstimo de montante superior, por exemplo de 100.000,00 €, mantendo as condições do anterior, incluindo a taxa de juro, terá de pagar uma prestação mensal de 472,37€ (mais 47,24 € por mês) e, no final do contrato, terá pagado um montante de 126.737,72 € (mais 12.673,77 € de juros do que pagaria na situação anterior).
Aviso em consulta pública
O BdP colocou esta quinta-feira em consulta pública, até 29 de novembro, o projeto de aviso que estabelecerá “os requisitos que as instituições de crédito aderentes ao protocolo com a Direção-Geral do Tesouro e Finanças devem observar na divulgação de informação sobre o regime da garantia pessoal do Estado”.
Recomenda-se aos bancos uma adequada operacionalização da garantia pública no crédito à habitação a jovens para assegurar que não ameaça a solvabilidade dos clientes nem a estabilidade da banca.
O aviso será publicado depois deste período, o que deve acontecer em dezembro, tendo então os bancos aderentes de adotar um conjunto de procedimentos.
A garantia pública deverá estar operacional no final do ano (os bancos têm de aderir ao regime e têm depois dois meses para o pôr em prática) e será válida para contratos assinados até 31 de dezembro de 2026.
BdP preocupado com garantia
Desde que a garantia pública foi apresentada pelo Governo, o BdP alertou publicamente, várias vezes, que os bancos não podem aliviar o cumprimento das regras de concessão deste crédito.
O governador, Mário Centeno (ex-ministro das Finanças do PS), explicou que o Banco de Portugal é sempre favorável a medidas que ajudem a população mais jovem a aceder a habitação, mas é preciso “cautela”. Por um lado, disse, para garantir a estabilidade do setor financeiro e, por outro lado, para garantir que os clientes têm capacidade de pagar a dívida.
As regras macroprudenciais atualmente em vigor determinam que o crédito não pode ir além de 90% do valor da casa (sendo, para este feito, considerado o valor mais baixo entre o valor de aquisição e o valor da avaliação) de habitação própria e permanente. Indicam ainda que, em regra, um cliente não deve despender mais de 50% do seu rendimento na prestação da casa ao banco (a chamada taxa de esforço).
A quem se destina
A garantia pública para crédito à habitação na compra da primeira casa de jovens entre os 18 e os 35 anos permitirá ao Estado garantir, enquanto fiador, até 15% do valor da transação, estando abrangidas compras até 450 mil euros e jovens que não obtenham rendimentos superiores ao do oitavo escalão do IRS (81.199 euros de rendimento coletável anual). Os beneficiários devem cumprir determinados requisitos.
A regulamentação da garantia pública no crédito à habitação foi publicada em Diário da República no final de setembro, depois do adiamento para integrar as recomendações do supervisor bancário.
Segundo a portaria, a garantia pessoal do Estado pode ser concedida às operações realizadas pelas instituições de crédito com sede no nosso país e sucursais em Portugal de instituições de crédito com sede no estrangeiro que estejam legalmente habilitadas para conceder crédito para aquisição de habitação própria permanente.
A garantia é prestada através da Direção-Geral do Tesouro e Finanças às instituições de crédito que, no prazo de 30 dias, adiram a um protocolo, dispondo, posteriormente, de 60 dias para implementarem os procedimentos previstos.
Os bancos que aderirem vão ter um limite ao montante garantido, definido pelo Ministro das Finanças. Posteriormente, podem pedir um reforço um reforço do montante da garantia que lhes foi concedido, caso este se esgote.