Crédito à habitação pode ficar mais difícil

Se está a pensar comprar casa, poderá ter de fazer mais contas nos próximos meses. O Banco de Portugal (BdP) prepara um aperto nas regras do crédito à habitação que pode reduzir o valor que muitas famílias conseguem pedir emprestado ao banco e obrigá-las a baixar o orçamento da casa que procuram.

O supervisor bancário prepara uma redução da taxa de esforço máxima, numa altura em que os empréstimos para compra de casa voltam a aproximar-se dos níveis registados antes da crise financeira de 2008.

Segundo informações avançadas pelo Expresso, o BdP estará a estudar uma redução entre 5 e 10 pontos percentuais na taxa de esforço, o que colocaria o limite entre os 40% e os 45%.

Na prática, a medida poderá significar que muitas famílias deixem de conseguir financiamento para o valor da casa que hoje ainda conseguiriam comprar.

A taxa de esforço, um dos critérios decisivos para aprovar um empréstimo bancário, mede quanto do rendimento mensal líquido de uma família é consumido por créditos e encargos, incluindo o crédito à habitação, automóvel ou pessoal.

No dia a dia fala-se em taxa de esforço, mas os bancos usam a sigla DSTI (Debt Service-to-Income), o indicador técnico que mede a relação entre todos os encargos mensais com créditos e o rendimento líquido do agregado familiar.

A lógica é semelhante, mas o cálculo do DSTI é mais exigente: os bancos fazem simulações para perceber se a família continuaria a conseguir pagar a prestação caso os juros subam, algo especialmente importante nos créditos com taxa variável indexados à Euribor já que permite avaliar a capacidade de pagamento em cenários adversos.

Em termos de prudência financeira, muitos especialistas consideram desejável que a taxa de esforço se mantenha próxima de um terço do rendimento, embora na prática o limite de referência regulatório seja de 50%, o que significa que, em regra, um agregado familiar não deve comprometer mais de metade do rendimento mensal com prestações.

O Banco de Portugal estará agora a preparar uma redução deste limite, numa medida que poderá restringir o acesso ao crédito à habitação, embora o regulador não tenha confirmado esta alteração. Segundo o Expresso, as novas regras poderão ser conhecidas ainda antes do verão.

Imagine-se uma família com um rendimento líquido mensal de 2.000 euros. Até agora, poderia suportar uma prestação total até 1.000 euros por mês, respeitando o atual limite de 50%. Se a taxa de esforço máxima baixar para 40%, o mesmo agregado só poderá assumir encargos até 800 euros mensais.

A diferença pode parecer pequena, mas no crédito à habitação traduz-se frequentemente em dezenas de milhares de euros a menos de financiamento disponível, obrigando à procura de casas mais baratas.

Na prática, quem estiver no limite do orçamento poderá ter apenas três hipóteses: desistir da compra, reforçar a entrada com capitais próprios ou baixar o valor do imóvel pretendido.

Esta medida pode afetar sobretudo quem já enfrenta maiores dificuldades de acesso à habitação, incluindo famílias com outros créditos, jovens com rendimentos médios e agregados com pouca poupança ou que procuram casa nas cidades mais caras.

O objetivo do supervisor é evitar riscos futuros. O Banco de Portugal teme que uma combinação de preços elevados das casas, endividamento crescente e eventual subida dos juros possa criar problemas de incumprimento mais à frente, sobretudo para famílias que compram já no limite da capacidade financeira.

Apesar da recente manutenção das taxas de juro pelo Banco Central Europeu, os riscos de inflação e o cenário de instabilidade internacional continuam no radar dos reguladores, podendo voltar a pressionar as taxas Euribor.

Além disso, os empréstimos com garantia pública para jovens até aos 35 anos, que permitem financiamento até 100% do valor da casa, também aumentaram o escrutínio do supervisor bancário. Em 2025, cerca de um em cada cinco créditos à habitação já recorreu a esta garantia do Estado.

A DSTI é apenas uma das chamadas medidas macroprudenciais usadas para controlar o risco no crédito. Existem outras:

• Financiamento da compra (LTV): os bancos não podem, regra geral, emprestar mais de 90% do valor do imóvel para habitação própria permanente, exceto no caso dos jovens até aos 35 anos abrangidos pela garantia pública do Estado.


• Prazo do empréstimo: a duração máxima varia consoante a idade do comprador, podendo ir até 40 anos nos mais jovens.


• Testes de resistência aos juros: os bancos são obrigados a simular cenários de agravamento das taxas para avaliar se a família conseguiria continuar a pagar a prestação.