Como pedir a devolução do imposto sobre mais-valias imobiliárias

O pacote legislativo Mais Habitação, em vigor desde outubro, introduz uma norma transitória com impacto nas mais-valias imobiliárias, alargando a isenção de IRS. Esta isenção acontece em duas situações específicas, ambas com efeitos retroativos, isto é, aplicando-se a situações prévias à aprovação da lei.

Os contribuintes que não beneficiaram da isenção deste imposto e que, entretanto, fizeram a entrega da declaração do IRS, ainda podem usufruir deste benefício.

Para tal, devem fazer a correção, em 2024, junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

A isenção em sede de IRS ocorre então em duas situações:

• Por um lado, há uma prorrogação, por dois anos, do prazo para o reinvestimento das mais-valias obtidas com a venda de habitação própria permanente na aquisição de outra casa (ou terreno para construção ou reabilitação de imóvel) com a mesma finalidade;


• Por outro, também existe a possibilidade de aplicar as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel na amortização de um crédito contraído pelo próprio ou por alguém do seu agregado familiar, desde que a alienação tenha ocorrido entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024, e o empréstimo se tenha destinado à compra de habitação própria permanente.

O prazo legal para investir numa nova casa que seja a morada de família, beneficiando da isenção de imposto sobre as mais-valias dessa venda, é de 36 meses após a venda de uma casa (ou de 24 meses antes desta).

Contudo, o Mais Habitação suspendeu esta contagem nos anos de 2020 e de 2021, devido aos efeitos da pandemia, podendo dar direito ao reembolso do IRS aos contribuintes que, não conseguindo aplicar os ganhos neste hiato, desembolsaram o imposto.

A pausa de dois anos é, então, de 1 de janeiro de 2020 até 1 de janeiro de 2022, inclusivamente, segundo o artigo 50º. da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro.

O ofício da AT esclarece que os prazos suspensos dizem respeito a vendas de imóveis ocorridas depois de 1 de janeiro de 2017 (cuja intenção de reinvestimento nos 36 meses posteriores à realização tenha sido manifestada na declaração de rendimentos do ano da transmissão) ou relativos a reinvestimentos efetuados após 1 de janeiro de 2018 (reinvestimentos efetuados nos 24 meses anteriores à alienação do imóvel, mas cuja venda não tenha ocorrido nesse prazo).

A lei do Mais Habitação também vem isentar de pagamento do IRS os ganhos obtidos na venda de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam para habitação própria do contribuinte ou do seu agregado familiar. Nesta situação, aplicam-se as seguintes condições:

• As mais-valias devem ser aplicadas para amortizar o capital em dívida de um crédito para comprar uma habitação própria e permanente, do próprio ou de alguém do seu agregado familiar;


• Este pagamento tem de ser realizado num prazo de três meses depois da data da alienação;


• Ao valor remanescente da mais-valia (caso exceda o da amortização do crédito) aplicam-se as regras gerais do IRS;


• Esta norma é transitória e só se aplica às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.

A AT esclarece, em ofício publicado, que os contribuintes podem pedir a devolução do imposto pago e explica como devem fazê-lo:

“Considerando o caráter retroativo do regime, a Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro [Mais Habitação], deve ser considerada fundamento para apresentação de declaração de rendimentos modelo 3, de substituição”, podendo fazê-lo, tal como prevê o código do IRS, no prazo de “dois anos a contar do termo do prazo legal para a entrega da declaração, ou, no mesmo prazo, para apresentação de reclamação graciosa nos termos daquele artigo, ou seja, em regra, o prazo referido decorre até final do mês de junho de 2025”.

Por isso, se está numa destas situações, deve entregar uma declaração de substituição Modelo 3, mas apenas a partir de abril de 2024 porque, neste momento, o IRS ainda não foi adaptado às regras introduzidas pelo Mais Habitação. Em alternativa, pode ser apresentada uma reclamação graciosa junto da AT ou solicitando uma revisão dos atos tributários, mas estes processos são mais morosos, adianta a AT.