Habitação

Casa de férias: como escolher e investir na propriedade perfeita

Julho 3, 2024 · 12:48 pm

Investir numa casa de férias pode ser uma excelente forma de desfrutar dos dias de descanso e, ao mesmo tempo, gerar uma fonte de rendimento adicional.

Portugal tem a combinação perfeita entre belas paisagens, clima agradável e oportunidades imobiliárias apetecíveis, o que torna o país num destino atrativo para investidores. Mas também são muitas as famílias que optam por ter uma segunda habitação, para férias e fins-de-semana.

Deixamos-lhe algumas dicas e estratégias que deve ter em atenção para escolher a propriedade perfeita para aproveitar as férias.


  1. Escolha da localização ideal

A localização é o fator mais importante na escolha de uma casa de férias. Se procura uma propriedade para gozar os seus dias de descanso, pense nas suas relações de amizade e familiares, nas atividades que gostam de fazer juntos, perspetive o futuro e construa um projeto comum. Será este, possivelmente, o lugar onde as vossas melhores memórias vão ser vividas, por isso, não embarque em tendências do momento e construa um lugar partilhado.

Se, por outro lado, pretende comprar uma casa de férias para arrendamento, tenha em conta o que procuram os potenciais clientes e adeque o seu investimento à procura, para garantir uma maior rentabilidade.

Seja para uso próprio, arrendamento ou ambos, tenha atenção a diversos fatores quando escolher onde comprar a propriedade.


  1. Escolha do tipo de propriedade

Os diferentes tipos de propriedades atendem a públicos e objetivos distintos. A decisão depende, naturalmente, do orçamento disponível, mas também das pessoas a quem se destinam.

Uma vez mais, tudo depende do perfil dos utilizadores: há famílias para quem um pequeno apartamento junto ao mar é mais do que suficiente para o seu estilo de férias. Para outras, uma moradia com amplos espaços para receber e conviver é o mais adequado. Uns querem apenas um terreno onde possam ter uma tiny house, outros pretendem recuperar uma ruína. Existem diferentes tipos de propriedades, cada uma perfeita à sua maneira:

 


  • Apartamentos: Ideais para arrendamentos curtos, sobretudo em localizações urbanas.

  • Moradias: Ótimas para famílias e grupos de amigos, oferecendo maior privacidade, as que têm piscina são ainda mais pretendidas.

  • Quintas: Atrativas para turistas que procuram uma experiência rural e diferenciada.

  • Terrenos: Para muitas famílias o projeto começa com a compra do terreno onde, aos poucos, se constrói a casa de sonho.



  1. Avaliação de custos e rentabilidade

Adquirir um imóvel acarreta sempre bastantes encargos e é cada vez mais difícil encontrar preços baixos em zonas com muita procura. Se pretende comprar uma casa apenas para investimento, faça bem as contas. Antes de avançar, é essencial contabilizar os custos e avaliar a rentabilidade da propriedade para estimar os potenciais retornos financeiros. Importa perceber se o valor da renda compensa o montante aplicado.

Considere tanto a receita de arrendamento como os custos operacionais (manutenção, condomínio, limpeza, serviços, segurança, seguros, impostos).

Para calcular a receita, tem de fazer uma estimativa da ocupação anual (nunca é de 100%) e o preço médio cobrado por noite. Para chegar a estes valores deve pesquisar quais os valores cobrados em imóveis semelhantes naquela região.

Compare a taxa de rentabilidade anual líquida, isto é, livre de impostos, com outros investimentos de menor risco, como certificados de aforro ou depósitos a prazo para tomar a decisão.

No caso de recorrer a financiamento bancário, considere a sua capacidade de endividamento e estude bem as opções disponíveis, compare taxas e escolha a mais favorável à sua situação e ao contexto económico. Por regra, as condições de concessão de crédito para uma segunda habitação são menos vantajosas do que para a aquisição da habitação própria permanente.

Explore os incentivos fiscais, e outros, para investimento em propriedades turísticas.


  1. Conhecimento das regras

Investir em propriedades para arrendamento implica cumprir as leis e regulamentações. Se pretende arrendar a sua casa para a rentabilizar, conheça e cumpra a lei, para evitar dissabores e riscos desnecessários. Em Portugal, é necessário obter uma licença de Alojamento Local (AL) para arrendar a sua propriedade a turistas.

Um estabelecimento de Alojamento Local é aquele que presta serviços de alojamento temporário, mediante um pagamento, desde que não reúna os requisitos para ser considerado empreendimento turístico. Pode ser uma moradia, apartamento, hospedarias/ hostels ou quartos (no máximo de três).

O Turismo de Portugal IP disponibiliza informação sobre os estabelecimentos de AL através do Registo Nacional do Alojamento Local.

O regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de AL sofreu diversas alterações recentes, que pode conhecer aqui e aqui.

Passos Necessários:

Registo: Para realizar o registo da sua propriedade como AL deve efetuar a comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico, que confere a cada pedido o número de registo do estabelecimento de AL, no caso de não se verificar oposição por parte da câmara municipal competente (no prazo de 10 dias).  A autarquia deve realizar, no prazo de 30 dias a contar da comunicação, uma vistoria para garantir o cumprimento dos requisitos. As autarquias muito pressionadas pelo AL definiram zonas de contenção onde impõem um limite máximo de licenças.

Requisitos gerais, de higiene e segurança: Certifique-se de que a propriedade cumpre os requisitos gerais obrigatórios, condições de conservação da habitação e equipamentos; as de higiene e de segurança, nomeadamente contra o risco de incêndios (por exemplo: ter extintor e manta de incêndio; kit de primeiros socorros; informações com números de emergência), livro de informações e reclamações.

Seguro: é obrigatório ter um seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento.

Tributação: Todas as propriedades para arrendamento de férias precisam de ser declaradas: compreenda as obrigações fiscais associadas ao arrendamento de curto e longo prazo, este último com mais vantagens fiscais. Terá de optar pela tributação em sede de IRS ou IRC, escolher entre regime simplificado de contabilidade (até 200 mil euros) e o regime de contabilidade organizada. Em sede de IRS, estes rendimentos podem ser tributados na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais) ou categoria F (rendimentos prediais). Informe-se com o seu contabilista sobre qual a opção mais adequada à sua situação.

Fiscalização: Não é permitida a oferta, disponibilização, publicidade e intermediação de estabelecimentos de AL não registados ou com registos desatualizados. A ASAE pode fiscalizar e aplicar multas aos proprietários, em caso de incumprimento.

Comunicação de estadias de estrangeiros: A entrada e saída de hóspedes com nacionalidade não-portuguesa tem de ser comunicada à Unidade de Coordenação de Fronteiras e Estrangeiros (UCFE), no prazo de três dias úteis, através do Boletim de Alojamento. Pode fazer a comunicação online registando-se como utilizador do Sistema de informação e Boletins de Alojamento (SIBA).


  1. Gestão da propriedade

No caso de pretender rentabilizar a sua casa de férias, deve ponderar se prefere gerir a propriedade pessoalmente ou contratar uma empresa de gestão. Cada opção tem prós e contras.

A autogestão é, naturalmente, mais económica, mas exige disponibilidade, de tempo, dedicação e esforço. Caso esteja distante da casa de férias, esta opção pode acabar por ser mais dispendiosa.

A gestão profissional facilita a administração da propriedade e pode maximizar a ocupação, mas implica custos adicionais. Também pode optar por uma gestão mista, ou seja, contratar alguns serviços, como limpeza e lavandaria, e assegurar pessoalmente os restantes.


  1. Valorização e promoção da propriedade

Caso decida pela rentabilização da casa de férias, é fundamental atrair hóspedes. Para tal não se esqueça de traçar uma estratégia de marketing eficaz. Recorra a agências imobiliárias, considere as plataformas de arrendamento e redes sociais para promover a sua casa de férias. A divulgação junto de conhecidos e amigos é sempre preferencial porque são arrendamentos mais seguros.

Valorize a sua casa para a arrendar: faça pequenas reparações e ajustes adequados ao seu público-alvo, garanta que as fotografias utilizadas na promoção do imóvel são bonitas e de boa qualidade.

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