Casa de férias: como escolher e investir na propriedade perfeita

Investir numa casa de férias pode ser uma excelente forma de desfrutar dos dias de descanso e, ao mesmo tempo, gerar uma fonte de rendimento adicional.

Portugal tem a combinação perfeita entre belas paisagens, clima agradável e oportunidades imobiliárias apetecíveis, o que torna o país num destino atrativo para investidores. Mas também são muitas as famílias que optam por ter uma segunda habitação, para férias e fins-de-semana.

Deixamos-lhe algumas dicas e estratégias que deve ter em atenção para escolher a propriedade perfeita para aproveitar as férias.

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A localização é o fator mais importante na escolha de uma casa de férias. Se procura uma propriedade para gozar os seus dias de descanso, pense nas suas relações de amizade e familiares, nas atividades que gostam de fazer juntos, perspetive o futuro e construa um projeto comum. Será este, possivelmente, o lugar onde as vossas melhores memórias vão ser vividas, por isso, não embarque em tendências do momento e construa um lugar partilhado.

Se, por outro lado, pretende comprar uma casa de férias para arrendamento, tenha em conta o que procuram os potenciais clientes e adeque o seu investimento à procura, para garantir uma maior rentabilidade.

Seja para uso próprio, arrendamento ou ambos, tenha atenção a diversos fatores quando escolher onde comprar a propriedade.

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Os diferentes tipos de propriedades atendem a públicos e objetivos distintos. A decisão depende, naturalmente, do orçamento disponível, mas também das pessoas a quem se destinam.

Uma vez mais, tudo depende do perfil dos utilizadores: há famílias para quem um pequeno apartamento junto ao mar é mais do que suficiente para o seu estilo de férias. Para outras, uma moradia com amplos espaços para receber e conviver é o mais adequado. Uns querem apenas um terreno onde possam ter uma tiny house, outros pretendem recuperar uma ruína. Existem diferentes tipos de propriedades, cada uma perfeita à sua maneira:

 

• Apartamentos: Ideais para arrendamentos curtos, sobretudo em localizações urbanas.


• Moradias: Ótimas para famílias e grupos de amigos, oferecendo maior privacidade, as que têm piscina são ainda mais pretendidas.


• Quintas: Atrativas para turistas que procuram uma experiência rural e diferenciada.


• Terrenos: Para muitas famílias o projeto começa com a compra do terreno onde, aos poucos, se constrói a casa de sonho.

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Adquirir um imóvel acarreta sempre bastantes encargos e é cada vez mais difícil encontrar preços baixos em zonas com muita procura. Se pretende comprar uma casa apenas para investimento, faça bem as contas. Antes de avançar, é essencial contabilizar os custos e avaliar a rentabilidade da propriedade para estimar os potenciais retornos financeiros. Importa perceber se o valor da renda compensa o montante aplicado.

Considere tanto a receita de arrendamento como os custos operacionais (manutenção, condomínio, limpeza, serviços, segurança, seguros, impostos).

Para calcular a receita, tem de fazer uma estimativa da ocupação anual (nunca é de 100%) e o preço médio cobrado por noite. Para chegar a estes valores deve pesquisar quais os valores cobrados em imóveis semelhantes naquela região.

Compare a taxa de rentabilidade anual líquida, isto é, livre de impostos, com outros investimentos de menor risco, como certificados de aforro ou depósitos a prazo para tomar a decisão.

No caso de recorrer a financiamento bancário, considere a sua capacidade de endividamento e estude bem as opções disponíveis, compare taxas e escolha a mais favorável à sua situação e ao contexto económico. Por regra, as condições de concessão de crédito para uma segunda habitação são menos vantajosas do que para a aquisição da habitação própria permanente.

Explore os incentivos fiscais, e outros, para investimento em propriedades turísticas.

Investir em propriedades para arrendamento implica cumprir as leis e regulamentações. Se pretende arrendar a sua casa para a rentabilizar, conheça e cumpra a lei, para evitar dissabores e riscos desnecessários. Em Portugal, é necessário obter uma licença de Alojamento Local (AL) para arrendar a sua propriedade a turistas.

Um estabelecimento de Alojamento Local é aquele que presta serviços de alojamento temporário, mediante um pagamento, desde que não reúna os requisitos para ser considerado empreendimento turístico. Pode ser uma moradia, apartamento, hospedarias/ hostels ou quartos (no máximo de três).

O Turismo de Portugal IP disponibiliza informação sobre os estabelecimentos de AL através do Registo Nacional do Alojamento Local.

O regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de AL sofreu diversas alterações recentes, que pode conhecer aqui e aqui.

Passos Necessários:

– Registo: Para realizar o registo da sua propriedade como AL deve efetuar a comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico, que confere a cada pedido o número de registo do estabelecimento de AL, no caso de não se verificar oposição por parte da câmara municipal competente (no prazo de 10 dias).  A autarquia deve realizar, no prazo de 30 dias a contar da comunicação, uma vistoria para garantir o cumprimento dos requisitos. As autarquias muito pressionadas pelo AL definiram zonas de contenção onde impõem um limite máximo de licenças.

– Requisitos gerais, de higiene e segurança: Certifique-se de que a propriedade cumpre os requisitos gerais obrigatórios, condições de conservação da habitação e equipamentos; as de higiene e de segurança, nomeadamente contra o risco de incêndios (por exemplo: ter extintor e manta de incêndio; kit de primeiros socorros; informações com números de emergência), livro de informações e reclamações.

– Seguro: é obrigatório ter um seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento.

– Tributação: Todas as propriedades para arrendamento de férias precisam de ser declaradas: compreenda as obrigações fiscais associadas ao arrendamento de curto e longo prazo, este último com mais vantagens fiscais. Terá de optar pela tributação em sede de IRS ou IRC, escolher entre regime simplificado de contabilidade (até 200 mil euros) e o regime de contabilidade organizada. Em sede de IRS, estes rendimentos podem ser tributados na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais) ou categoria F (rendimentos prediais). Informe-se com o seu contabilista sobre qual a opção mais adequada à sua situação.

– Fiscalização: Não é permitida a oferta, disponibilização, publicidade e intermediação de estabelecimentos de AL não registados ou com registos desatualizados. A ASAE pode fiscalizar e aplicar multas aos proprietários, em caso de incumprimento.

– Comunicação de estadias de estrangeiros: A entrada e saída de hóspedes com nacionalidade não-portuguesa tem de ser comunicada à Unidade de Coordenação de Fronteiras e Estrangeiros (UCFE), no prazo de três dias úteis, através do Boletim de Alojamento. Pode fazer a comunicação online registando-se como utilizador do Sistema de informação e Boletins de Alojamento (SIBA).

No caso de pretender rentabilizar a sua casa de férias, deve ponderar se prefere gerir a propriedade pessoalmente ou contratar uma empresa de gestão. Cada opção tem prós e contras.

A autogestão é, naturalmente, mais económica, mas exige disponibilidade, de tempo, dedicação e esforço. Caso esteja distante da casa de férias, esta opção pode acabar por ser mais dispendiosa.

A gestão profissional facilita a administração da propriedade e pode maximizar a ocupação, mas implica custos adicionais. Também pode optar por uma gestão mista, ou seja, contratar alguns serviços, como limpeza e lavandaria, e assegurar pessoalmente os restantes.

Caso decida pela rentabilização da casa de férias, é fundamental atrair hóspedes. Para tal não se esqueça de traçar uma estratégia de marketing eficaz. Recorra a agências imobiliárias, considere as plataformas de arrendamento e redes sociais para promover a sua casa de férias. A divulgação junto de conhecidos e amigos é sempre preferencial porque são arrendamentos mais seguros.

Valorize a sua casa para a arrendar: faça pequenas reparações e ajustes adequados ao seu público-alvo, garanta que as fotografias utilizadas na promoção do imóvel são bonitas e de boa qualidade.