Impostos

Alterações fiscais: como poupar dinheiro com a nova lei

Outubro 18, 2023 · 12:25 pm
Imagem de Jcomp no Freepik

A entrada em vigor do Mais Habitação trouxe uma série de mudanças relevantes com impacto direto no setor imobiliário. Das modificações no IRS, IMT e IMI até à introdução do arrendamento coercivo, conheça as principais alterações introduzidas e saiba como vão ter impacto tanto nos proprietários como nos inquilinos.

Alterações em diversas áreas

O novo pacote legislativo Mais Habitação, a Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, tem por objetivo “garantir mais habitação” e fazer face à crescente crise habitacional sentida por milhares de famílias.

Introduz diversas alterações, como a criação do apoio à promoção de habitação para arrendamento acessível, regras excecionais quanto ao valor das rendas nos novos contratos de arrendamento; a alteração ao regime jurídico da Reabilitação Urbana; o fim das autorizações de residência para atividade de investimento imobiliário (vistos gold), entre outras.

Mais-valias na venda de imóveis

A nova lei introduz mudanças no regime fiscal na venda de uma casa para habitação própria e permanente. Agora, para não pagar o imposto, o imóvel vendido tem de ter sido a residência principal da do agregado familiar nos 24 meses anteriores à venda. Além disso, este regime não pode ter sido utilizado nos últimos quatro anos.

A nova lei também concede uma isenção de pagamento de mais-valias aos proprietários que vendam casas ao Estado, regiões autónomas ou autarquias.

Isenção temporária de mais-valias

Estão também temporariamente excluídos de tributação os lucros provenientes das vendas de casas que não sejam habitação própria e permanente (casas de férias, por exemplo), ou de terrenos para construção, que tenham sido concluídas entre o dia 1 de janeiro de 2022 e o dia 31 de dezembro de 2024. Contudo, há regras para usufruir desta isenção fiscal.

A venda de segundas habitações ou terrenos para construção durante os anos 2022, 2023 ou 2024 só pode ficar isenta de mais-valias se o valor da venda servir para amortizar um crédito para habitação própria e permanente, nos três meses seguintes. Quem já vendeu a habitação secundária (até 6 de outubro de 2023) tem mais três meses para amortizar e beneficiar da isenção extraordinária.

A amortização pode ser do crédito habitação do proprietário que vendeu a habitação secundária ou da habitação própria e permanente dos seus descendentes (filhos ou netos).

Redução de impostos sobre o arrendamento habitacional

A taxa autónoma de IRS passa a ser de 25% (anteriormente, 28%) para arrendamento habitacional. O programa Mais Habitação introduziu um sistema de taxas de tributação autónoma progressivamente mais baixas consoante a duração dos contratos de arrendamento.


  • Para contratos com duração superior a cinco anos e inferior a 10 anos é aplicada uma redução de 10%, sendo, por cada renovação com igual duração, aplicada uma redução de 2% (até ao limite de 10%);

  • Para contratos com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 anos é aplicada uma redução de 15%;

  • Para contratos com duração igual ou superior a 20 anos e rendimentos prediais decorrentes de contratos de direito real de habitação duradoura, na parte respeitante ao pagamento da prestação mensal, é aplicada uma redução de 20%.


As reduções na taxa autónoma não se aplicam a rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacional celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024, cuja renda mensal exceda em 50% os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel.

Convém sublinhar que a interrupção dos contratos antes do prazo estabelecido resulta na perda dos benefícios fiscais, com efeitos retroativos ao início do contrato ou renovação. Além disso, o proprietário será responsável por reembolsar a diferença entre o valor pago e o valor que seria devido sem o benefício, acrescido de juros.

Isenção dos rendimentos prediais em contratos de arrendamento no âmbito dos programas municipais

Os rendimentos prediais obtidos com contratos de arrendamento obtidos no âmbito dos programas municipais de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis e para alojamento estudantil ficam isentos em sede de IRS e IRC. Esta isenção depende, contudo, de reconhecimento pelo Ministro das Finanças.

Arrendamento Coercivo

Uma das medidas mais contestadas do pacote Mais Habitação foi a introdução do arrendamento coercivo de habitações devolutas. A medida aplica-se a propriedades independentes classificadas como devolutas por mais de dois anos, excluindo aquelas que estão localizadas no interior do País.

Após o período de dois anos, a autoridade municipal tem o dever de notificar os proprietários para promover as obras necessárias para que o imóvel tenha utilização ou para o colocar no mercado de arrendamento.

A renda proposta, nestes casos, não pode exceder 30% dos limites de preço por tipologia e localização. Em caso de recusa ou ausência de resposta por parte do proprietário, a autoridade pode avançar com o arrendamento forçado.

Porém, esta medida deve ser usada com carácter excecional, garantiu a ministra da Habitação, Marina Gonçalves.
A legislação não se aplica às Regiões Autónomas.

Isenção de IMI para terrenos e prédios de habitação

O pacote Mais Habitação veio criar uma isenção, em sede de IMI, durante três anos, para quem comprar, construir ou reabilitar imóveis e os arrende no âmbito do Programa de Apoio ao Arrendamento.

A nova lei também prevê a isenção de IMI para:


  • os terrenos para construção destinados ao uso habitacional. A isenção aplica-se quando tenha sido iniciado, junto da entidade competente, o procedimento de controlo prévio para construção de imóveis com afetação habitacional;

  • os prédios em que o procedimento de controlo prévio para utilização habitacional tenha sido iniciado junto da entidade competente, e para os quais ainda não tenha havido decisão final do procedimento.


Contudo, se ao prédio for atribuído outro uso que não o habitacional, o proprietário terá de pagar todo o imposto devido desde a aquisição.

Em sentido inverso, revoga-se a suspensão de tributação relativamente aos imóveis adquiridos para revenda.

Por outro lado, as penalizações para prédios devolutos e terrenos por construir em zonas de pressão urbanística são aumentadas, com o agravamento da taxa de IMI.

Descontos maiores no IMI familiar

Os agregados familiares com dependentes a cargo podem beneficiar de um maior desconto no IMI do que o concedido até agora. Contudo, este benefício depende da decisão do município.  e só são elegíveis os prédios urbanos, ou parte deles, destinados a habitação própria e permanente que, de facto, sejam usados para esse fim.

Deste modo, de acordo com o número de dependentes, o desconto no IMI é o seguinte:


  • 1 dependente: 40 euros (em vez de 20)

  • 2 dependentes: 70 euros (em vez de 40)

  • 3 ou mais dependentes: 140 euros (em vez de 70)


Alterações em sede de IMT

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é devido sempre que existe a compra de um imóvel. É o comprador que o deve pagar e incide sobre o mais elevado entre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) e o valor de escritura da casa.

Relativamente às alterações introduzidas pelo Mais Habitação, a isenção do IMT durante a aquisição de imóveis para revenda passa a abranger apenas o período de um ano (e não três, como anteriormente).

Tal como acontece com o IMI, é atribuída isenção de IMT a terrenos e imóveis que tenham como destino o Programa de Apoio ao Arrendamento. Quem comprar, construir ou reabilitar imóveis para, posteriormente, os arrendar ao abrigo do Programa de Apoio ao Arrendamento está isento do pagamento de imposto.

Determinação da taxa de IMT no caso da transmissão de prédios urbanos habitacionais

Por seu turno, a proposta de Orçamento de Estado para 2024 determina que os escalões para a determinação da taxa de IMT aplicável à transmissão de prédios urbanos, ou de frações autónomas de prédios urbanos, destinados a habitação, são atualizados em 5%.

Por conseguinte, há também alteração no valor de isenção. Assim, a partir de 2024, no caso de aquisição de um prédio urbano, ou fração, destinado/a em exclusivo a habitação própria e permanente, só é devido IMT se o valor sobre o qual incide o imposto for superior a 101.917 euros (atualmente, 97.064 euros, 121.330 euros nas regiões autónomas)

Alterações ao Alojamento Local

Outra das medidas polémicas anunciadas no pacote legislativo aprovado pelo Governo, e também uma das justificações para o Presidente da República ter vetado o documento, foram as alterações relativas aos novos alojamentos locais.

Com o Mais Habitação fica suspensa a emissão de novos registos de Alojamento Local (AL) em frações autónomas de edifícios. A única exceção são os territórios do interior e as regiões autónomas.

Os registos de AL vão ter apenas uma duração de 5 anos, renováveis por períodos iguais, contando a primeira renovação a partir da data de emissão do título de abertura ao público.

É inaugurada ainda uma nova contribuição aplicada aos apartamentos e estabelecimentos de hospedagem que estão integrados em frações autónomas de um edifício. A base tributável é calculada mediante a aplicação de coeficientes económicos e de pressão urbanística.

O Mais Habitação prevê benefícios fiscais para quem pretenda desistir do Alojamento Local em detrimento do arrendamento, concedendo uma isenção temporária de IRS e IRC. Os proprietários que retirem as casas do alojamento local até ao final de 2024 e as coloquem no arrendamento habitacional vão ter isenção de IRS ou IRC sobre as rendas até ao final de 2029.

Taxa reduzida de IVA nos serviços de construção

O pacote Mais Habitação reduz o IVA nas obras e reabilitação de casas destinadas a arrendamento acessível, alterando dois artigos (2.18 e 2.23) da Lista I anexa ao Código do IVA relativa aos bens e prestações de serviços sujeitas à taxa reduzida de 6%.

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